购买小产权房时，以下特殊情形或例外情况可能影响处理结果，需多加留意：
1、买卖双方属同一集体经济组织成员。在此情况下，司法实践中此类小产权房买卖合同可能被认定为有效。因为同一集体成员间的房屋转让，通常被视作对集体内部资源的调配，符合集体土地使用规定。此时买方权益相对更有保障，但仍需签订书面合同并履行村内备案等手续。
2、小产权房符合当地政策可转为合法产权。若该小产权房所在区域被纳入城市规划，且当地政府出台政策允许补缴土地出让金等费用转为大产权房，买方在符合条件时可按政策办理产权转正手续，获得国家认可的产权证书，保障程度大幅提升。但需提前了解具体政策要求和费用。
3、房屋存在抵押或查封等权利限制。若购买时房屋已被卖方抵押或因纠纷被法院查封，即便签订合同并支付房款，买方也可能因权利限制无法正常使用房屋，甚至面临被强制执行的风险，影响对房屋的实际控制和权益实现。
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购买小产权房时，以下常见错误操作可能导致权益缺失，需特别注意：
1、仅口头约定交易：部分人图省事，仅口头约定房屋买卖，未签书面合同。一旦卖方反悔或发生价款争议，因缺乏书面证据，自身权益难以得到有效维护。
2、忽视核实房屋产权来源：未仔细核实小产权房产权证明是否由合法主体（如村集体、乡政府）出具，以及卖方是否为真正权利人，就盲目支付购房款，可能买到被重复出售或无权处分的房屋，造成经济损失。
3、未了解土地性质和规划：不清楚小产权房所占土地为集体土地，也未了解当地规划政策（如可能存在的拆迁计划），买入后若因土地性质或规划问题导致房屋被拆除，将面临无法获得足额补偿的风险。
为避免上述问题，保障买小产权房的权益，你可以咨询我，我会为你提供针对性的解答和指导。
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购买小产权房时，签订书面合同并明确双方权利义务，这一做法的法律依据主要来自《中华人民共和国合同法》。
《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”
小产权房买卖属于复杂的民事交易，涉及房屋交付、款项支付、权利义务划分等重要内容。虽然小产权房本身产权有特殊性，但签订书面合同是明确双方权利义务的基础，能有效减少后续因约定不明产生的纠纷，符合上述法律鼓励采用书面形式规范交易的精神。因此，签订书面合同是买小产权房保障自身权益的重要法律手段。
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购买小产权房存在诸多法律风险，以下为你列举并举例说明：
1、合同可能被认定为无效的风险。若买卖双方并非同一集体经济组织成员，根据相关法律规定及司法实践，该房屋买卖合同可能被法院认定为无效合同。此时买方可能无法取得房屋所有权，仅能要求卖方返还购房款。若卖方无力返还或房屋已被再次出售，买方将面临较大经济损失。
2、无法办理产权过户的风险。由于小产权房未缴纳土地出让金等费用，其产权证不由国家房管部门颁发，因此无法像商品房一样办理产权过户手续，买方无法获得国家法律认可的房屋所有权证书。一旦遇到房屋增值、拆迁等情况，可能无法享受相应权益，例如拆迁补偿款可能归原产权人所有而非买方。

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