开发人员原始管道漏水可能引发两类法律风险，需提前警惕。 1. 诉讼时效风险：主张管道漏水责任的诉讼时效为知道或应当知道权利被侵害之日起两年（针对物权相关的维护责任）。例如：楼下业主2021年发现因楼上专有部分的开发人员原始管道漏水受损，但直到2024年才起诉开发商，此时已过诉讼时效，开发商可抗辩拒绝承担责任，楼下业主的损失将无法通过法律途径追偿。 2. 经济损失扩大风险：未及时处理漏水问题，导致楼下业主的家具、装修被泡坏，若责任方是物业或其他业主，可能需额外赔偿楼下的财产损失。例如：公共管道漏水后物业拖延维修，楼下业主的实木地板被泡变形，维修费用需由物业承担，若物业拒绝，楼下业主可起诉要求赔偿，但需举证损失与漏水的因果关系。
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开发人员原始管道漏水的责任认定，可依据《中华人民共和国物权法》的相关规定分析。 根据《中华人民共和国物权法》第七十二条（2007年10月1日起施行）：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。” 若漏水的开发人员原始管道属于公共部分（如整栋楼共用的主管道），则该管道为全体业主共有，业主需承担共有部分的维护义务，物业作为管理方需履行维护职责，因此责任由物业或全体业主共同承担。若管道属于专有部分，虽该法条不直接适用，但结合《商品房销售管理办法》的保修规定，保修期内开发商需对原始管道质量问题负责，进一步支撑了责任划分的合法性。
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楼下因开发人员原始管道漏水的责任归属需区分管道性质，核心看是否属于公共部分。 开发人员原始管道漏水的责任通常由物业或全体业主共同负责。 1. 若漏水管道属于楼内公共部分（如整栋楼共用的供水主管道、排水立管等）：该管道为全体业主共有，维护责任归物业，物业需履行日常检查、维修义务，漏水时由物业负责维修或协调全体业主用公共维修基金承担费用。 2. 若漏水管道属于业主专有部分（如入户后连接业主室内的分支管道）：若处于开发商保修期内（通常房屋交付后2-5年，具体以购房合同的质量保修书为准），由开发商承担保修责任；若过了保修期，由业主自行承担维修责任。
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开发人员原始管道漏水的责任认定存在特殊情况，会影响处理结果。 1. 物业未尽维护职责：若漏水的原始公共管道，物业未按合同约定定期检查、维修（如未每年对公共管道进行防锈、疏通），导致管道老化破裂漏水，此时物业需承担主要责任，赔偿因维护不当造成的损失，而非仅用公共维修基金维修。 2. 业主自行改动原始管道：若业主在装修时改动了开发人员的原始管道（如更换公共管道的分支接口、私自加长专有管道），即使管道仍在保修期内，开发商也可因业主改动导致漏水而拒绝承担责任，责任由业主自行承担。 3. 漏水由第三方施工导致：若小区外的市政施工单位在作业时损坏了开发人员的原始公共管道（如挖断供水主管道），此时责任转移给第三方施工单位，需由物业或业主委员会代表全体业主向施工单位索赔，而非物业或开发商。

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